TỔNG HỢP BẢN ÁN TOÀ ÁN CÔNG NHẬN HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ GIẤY VIẾT TAY

TT

TÓM TẮT NỘI DUNG

SỐ TRANG

Tóm tắt nội dung:

Vào ngày 10/5/2016 bà Y có nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Kim H, bà Ngô Thị L một phần đất rẫy tọa lạc tại thôn N, xã C, huyện K với diện tích 480m²; thuộc thửa đất số 54, tờ bản đồ số 09, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 591747 do Ủy ban nhân dân huyện Krông Búk cấp ngày 07/8/2012. Khi chuyển nhượng, hai bên có viết giấy sang nhượng viết tay với nhau, không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Giá chuyển nhượng là 112.000.000 đồng; bà Y đã trả 109.000.000 đồng; còn nợ lại 3.000.000 đồng; hai bên thỏa thuận cùng nhau sang tên Bìa đỏ thì trả hết. Sau khi viết giấy sang nhượng xong thì vợ chồng ông H, bà L đã bàn giao đất cho bà Y sử dụng từ đó cho đến nay. Bà Y đã nhổ bỏ hết cà phê trước đất bà L trồng; bà Y làm nhà năm 2017, nhà xây cấp 04 diện tích 90m2, 01 cái giếng đào năm 2017, xung quanh đất rào lưới B40 năm 2017. Bà Y cũng đã trồng 05 cây bơ, 03 cây mít, 01 cây chanh, 02 cây sầu riêng, 02 cây chè vối.

Sau đó, bà L còn thực hiện chuyển nhượng cho người khác nhưng không làm thủ tục sang tên cho bà Y. Hiện bà Y được biết vợ chồng ông H, bà L đã thế chấp đất để vay tiền tại Ngân hàng T, Chi nhánh Đ, PGD B vào ngày 08/01/2020.

Nay bà Y khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Y và vợ chồng ông H, bà L đối với đối với diện tích 480m2 đất tọa lạc tại xã Chư Kbô, huyện Krông Búk, tỉnh Đắk Lắk; qua xem xét thẩm định tại chỗ thì diện tích thực tế là 399,6m²; thuộc một phần thửa đất số 54, tờ bản đồ số 09, tổng diện tích 5410,8m², theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 591747, do UBND huyện Krông Búk cấp ngày 07/8/2012, đứng tên ông Nguyễn Kim H, bà Ngô Thị L. Buộc ông H, bà L phải có nghĩa vụ cùng với bà Y đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoàn thành thủ tục tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Y đối với diện tích đất đã chuyển nhượng cho bà Y. Đồng thời, bà Y sẽ có trách nhiệm trả cho ông H, bà L 3.000.000 đồng tiền chuyển nhượng đất còn lại.

Ông H và bà L có yêu cầu phản tố yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/5/2016 vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Nhận định của Toà án cấp sơ thẩm:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà L và bà Y được thể hiện bằng Giấy sang nhượng đất rẫy cà phê ngày 10/5/2016 tuy không tuân thủ quy định về hình thức nhưng bà Y đã thanh toán được gần hết tiền chuyển nhượng và ông H, bà L đã bàn giao đất cho bà Y sử dụng, xây nhà sinh sống trên đất, các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng nên cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Y, công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/5/2016 giữa ông H, bà L và bà Y đối với diện tích đất 480m2, đo đạc thực tế 399,6m2 là phù hợp với quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 và phù hợp với tinh thần tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Ông H, bà L phải có nghĩa vụ cùng với bà Y liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã chuyển nhượng cho bà Y theo quy định pháp luật đất đai. Bà Y phải trả cho ông H, bà L tiền chuyển nhượng đất còn lại là 3.000.000 đồng.

– Về sự chênh lệch diện tích đất chuyển nhượng thực tế ít hơn so với diện tích đất chuyển nhượng viết trong giấy sang nhượng: Hội đồng xét thấy sự chênh lệch về diện tích đất đo đạc trên thực tế ít hơn so với diện tích đất ghi trong giấy sang nhượng không làm thay đổi bản chất của giao dịch chuyển nhượng đất, bà Y đồng ý với diện tích đất thực tế đo đạc được, phù hợp với diễn biến của quá trình chuyển nhượng đất cũng như lời khai của các bên.

Toà án cấp sơ thẩm tuyên:

[1] Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị Y:

[1.1] Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/5/2016 giữa ông Nguyễn Kim H, bà Ngô Thị L và bà Lê Thị Y đối với thửa đất diện tích 480m² đo đạc thực tế là 399,6m² thuộc một phần thửa đất số 54, tờ bản đồ số 09, tổng diện tích 5410,8m², theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 591747, do Ủy ban nhân dân huyện Krông Búk cấp ngày 07/8/2012, đứng tên ông Nguyễn Kim H, bà Ngô Thị L;

[1.2] Ông Nguyễn Kim H, bà Ngô Thị L, bà Lê Thị Y có trách nhiệm liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để hoàn thiện các thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Y theo quy định pháp luật. Chi phí hợp lệ liên quan đến thủ tục sang tên được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành.

[1.3] Bà Lê Thị Y có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nguyễn Kim H, bà Ngô Thị L số tiền chuyển nhượng đất còn lại 3.000.000 đồng (Ba triệu đồng).

[2] Đình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn bà Lê Thị Y về việc yêu cầu tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 0016/2020/TC-BH ngày 08/01/2020 giữa Ngân hàng T, Chi nhánh Đắk Lắk, PGD B và ông Nguyễn Kim H, bà Ngô Thị L vô hiệu đối với phần diện tích đất đã chuyển nhượng cho bà Y.

[3] Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Kim H, bà Ngô Thị L

01 – 15

Tóm tắt nội dung vụ án:

Thửa đất số 90, diện tích 234m², tờ bản đồ số 38 tại phường Xuân Đỉnh, quận L, thành phố Hà Nội là của bố mẹ bà Đỗ Thị Thu H và ông Nguyễn Quang M mua của bà Nguyễn Thị T1 vào năm 2000. Trong quá trình sử dụng, ông N, bà H1 (bố mẹ bà H, ông M) đã chuyển nhượng 62m²  đất cho người khác. Diện tích 172m2 đất còn lại đã được Ủy ban nhân dân huyện T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 398393 ngày 01/12/2005.

Ông M, bà H làm hợp đồng công chứng mượn đất bố mẹ 10 năm làm văn phòng, xây nhà 6 tầng trên đất để làm trụ sở công ty. Ông M, bà H có thoả thuận miệng mua lại thửa đất và được cả gia đình đồng ý. Hai bên thống nhất giá bạn 100.000.000 đồng/1m². Sau đó ông M, bà H đã trả 6.300.000.000 đồng mua 63m² đất, phần còn lại 109m² khi nào có tiền sẽ mua sau, đồng thời trả 60.000.000 đồng/năm là tiền thuê số đất này.

Từ năm 2010 đến ngày 08/11/2016, vợ chồng ông M, bà H đã trả tiền mua đất cho ông N, bà H1 với tổng số tiền là 11.930.000.000 đồng thì ông N, bà H1 và anh Ngọc mới ký Hợp đồng mua bán viết tay cùng với giấy biên nhận tiền. Khi đó mảnh đất 172m² nêu trên có tổng trị giá là 13.930.000.000 đồng, ông N, bà H1 và anh Ngọc cũng thống nhất bằng miệng với rằng khi nào ông M, bà H trả nốt số tiền 2.000.000.000 đồng còn lại thì sẽ tiến hành ký công chứng mua bán, sang tên hợp pháp. Ngày 18/11/2016, ông M, bà H đã bàn giao nốt số tiền 2.000.000.000 đồng và đề nghị ông N, bà H1 cùng gia đình ký công chứng làm thủ tục chuyển quyền sở hữu thì chị Đỗ Thị Thanh H2 (con gái ông N, bà H1) và Tạ Thành Tr, Tạ Phương Th (con chị Hương) đã từ chối không ký, do vậy Hợp đồng công chứng đã không được ký kết. Đồng thời đuổi ông M, bà H ra khỏi khuôn viên đất nêu trên. Ông M, bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 08/01/2016 giữa ông Đỗ Văn N, bà Trần Thị H1, anh Đỗ Văn N1 với chị Đỗ Thị Thu H và tiến hành thủ tục sang tên nhà đất tại thửa đất nêu trên.

Bị đơn bà H1, ông N1 giữ quan điểm chuyển nhượng cho ông M, bà H. Chị H2 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập: Đề nghị giữ nguyên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ gia đình ông N và đề nghị Toà án chia cho vợ chồng chị H2 cùng các con được sử dụng 98m² tại thửa đất số 90, tờ bản đồ số 38, địa chỉ quận L, Hà Nội.

Toà án cấp sơ thẩm tuyên:

1. Chấp nhận yêu cầu kiện của bà Đỗ Thị Thu H và ông Nguyễn Quang M đối với bà Trần Thị H1 và ông Đỗ Văn N về việc yêu cầu: Tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Công nhận ông Đỗ Văn N và bà Trần Thị H1 là chủ sử dụng hợp pháp 172m2 đất tại thửa đất số 90, tờ bản đồ số 38 thôn Lộc, xã Xuân Đỉnh, huyện T, thành phố Hà Nội nay là quận L, thành phố Hà Nội.

3. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Đỗ Văn N về việc điều chỉnh lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện T cấp cho hộ gia đình ông Đỗ Văn N thành cấp cho ông Đỗ Văn N và vợ là bà Trần Thị H1.

4. 4. Công nhận việc mua bán quyền sử dụng 172m2 đất tại thửa đất số 90 tờ bản đồ số 38 huyện T, thành phố Hà Nội nay là quận L, thành phố Hà Nội giữa ông Đỗ Văn N, bà Trần Thị H1 với bà Đỗ Thị Thu H, ông Nguyễn Quang M.

5. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Đỗ Thị Thanh H2.

Sau đó, bà H2, anh Tr, chị Th có đơn kháng cáo toàn bộ bản án.

Toà án cấp phúc thẩm nhận định:

Về nguồn gốc sử dụng đất: thửa đất ông Đỗ Văn N nhận chuyển nhượng của gia đình bà Nguyễn Thị T1 vào năm 1998 theo giấy chuyển nhượng đất giữa hai bên. Diện tích chuyển nhượng là 234m2. Sau khi chuyển nhượng 62m² thì con lại 172m² cho ông M, bà H mượn đất. Bà Hương cho rằng đất này của hộ gia đình ông N nên bà và hai con có quyền ở đây nên đề nghị được chia quyền sử dụng đất này. Các con của ông N, bà H1 là chị H, chị Hoa, anh Ngọc đều khẳng định đất do ông N, bà H1 mua và thuộc quyền sử dụng của ông bà nên ông bà có quyền quyết định về mảnh đất này. trong đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông N cũng xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này cho ông N chứ không phải cho hộ gia đình ông N nên việc Ủy ban nhân dân huyện T, thành phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cho hộ gia đình ông Đỗ Văn N là không phù hợp và không đúng theo quy định của pháp luật.

Giữa ông N, bà H1 và ông M, bà H đã giao nhận đủ tiền và giao toàn bộ quyền sử dụng đất cho bà H, ông M quản lý sử dụng nên yêu cầu kiện của bà H, ông M đề nghị thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm các thủ tục pháp lý cho ông bà để sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có căn cứ nên chấp nhận.

Xét kháng cáo của chị H2, anh Tr, chị Th: Như phân tích trên thì không có căn cứ xác định bà Hương và các con có hộ khẩu chung với ông N có quyền lợi về việc sử dụng thửa đất tranh chấp. Thực tế thi từ khi mua đất đến nay, gia đình bà Hương không ở tại nhà đất này. Nhà là do bà H, ông M xây dựng và hiện nay nhà đất này đã được ông N, bà H1 bàn giao cho bà H, ông M nên bà Hương và các con bà Hương không có quyền lợi gì ở đây nữa. Vì không có quyền sử dụng đất chung theo hộ gia đình nên yêu cầu chia hưởng 98m² đất của bà Hương là không có căn cứ chấp nhận.

Toà án cấp phúc thẩm tuyên:

Không chấp nhận kháng cáo của bà Đỗ Thị Thanh H2, anh Tạ Thành Tr, chị Tạ Phương Th; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 99/2018/DSST ngày 28/12/2018 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội.

16 – 25

Tóm tắt nội dung vụ án:

Ngày 30/11/2012 bà H có vay của bà T số tiền 30.000.000 đồng và có thế chấp một thửa đất số 53, tờ bản đồ số 45, diện tích 90m² có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chồng là Nguyễn Văn K (giấy CNQSDĐ có ghi sai tên là Nguyễn Văn K1) tại Tổ dân phố S, thị trấn A, huyện H1, tỉnh Tuyên Quang. Bà H cho rằng do không có tiền trả nợ nên bà T đã “ép” bà H bán mảnh đất trên cho bà T. Sau đó bà T đọc cho bà H viết giấy bán đất rồi hai người đến nhà ông Tuấn tổ trưởng tổ dân phố A, thị trấn A để xin xác nhận vào giấy bán đất. Do không có chữ ký của ông K chồng bà H nên chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng được. Theo thoả thuận, bà H đã nhận 240.000.000 đồng, còn 100.000.000 đồng thì bà T cố tình không trả nốt cho bà H. Sau nhiều lần nhận tiền, hiện nay bà H đã nhận được 370.000.000 đồng, bà T còn nợ 150.000.000 đồng. Hẹn sau khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng sẽ trả nốt số tiền này.

Bà H cho rằng bà không bán đất cho bà T nữa, yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do bà H và bà T đã lập ngày 25/4/2014 và ngày 28/12/2013; buộc bà T trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chồng cũ là Nguyễn Văn K (Kiến) và Phạm Thị H.

Toà án cấp sơ thẩm tuyên:

Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị H.

Công nhận giá trị hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị H và bà Trần Thanh T, ông Nguyễn Văn B được lập ngày 28/12/2013 và ngày 25/4/2014. Bà T, ông B có trách nhiệm hoàn thiện các thủ tục chuyển nhượng đối với thửa đất số 53, tờ bản đồ số 45, diện tích 90m2 trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X118344 mang tên ông “Nguyễn Văn K1” bà Phạm Thị H.

Ngày 9/11/2018, bà H kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm với lý do: Bản án sơ thẩm không đánh giá đầy đủ các tình tiết của vụ án, Hội đồng xét xử ra bản án thiếu khách quan, không công bằng, bỏ qua nhiều tình tiết gây bất lợi cho bà.

Toà án cấp phúc thẩm nhận định:

Tại giấy viết tay ngày 25/4/2014 (Do bà H viết) thể hiện bà H “đã nhận đủ số tiền và giao đất cùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh chị Thơ T được toàn quyền sử dụng theo đúng pháp luật” tuy không viết cụ thể số tiền nhưng việc “nhận đủ” ở đây là nhận đủ tiền theo giá trị hợp đồng. Do đó xác định bà T, ông B đã trả đủ số tiền 520.000.000đ cho bà H, nên việc bà H kháng cáo cho rằng bà T, ông B chưa trả đủ số tiền trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 53, tờ bản đồ số 45, diện tích 90m2 trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X118344 mang tên ông “Nguyễn Văn K1” bà Phạm Thị H là không có cơ sở chấp nhận.

Việc chuyển nhượng thửa đất số 53, tờ bản đồ số 45 diện tích 90m2 tại Tổ dân phố S, thị trấn A, huyện H1 của bà H cho bà T ông B là thực tế, việc chuyển nhượng được thực hiện vào ngày 28/12/2013 với giá thỏa thuận là 520.000.000 đồng. Khởi nguồn của việc chuyển nhượng có phải xuất phát từ việc vay nợ hay không, bà H không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào chứng minh việc vay nợ, hơn nữa đây cũng không phải là yếu tố để xem xét giá trị pháp lý của hợp đồng. Việc chuyển nhượng được thực hiện với chữ viết, chữ ký của cả hai bên, do đó việc bà H cho rằng bị ép buộc chuyển nhượng là không có căn cứ.

Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H với bà T, ông B, hai bên có viết 01 giấy tờ viết tay và 01 bản hợp đồng đánh máy theo mẫu, tuy nhiên cả 2 hợp đồng đều thể hiện nội dung giống nhau. Như vậy, các bên thực hiện chuyển nhượng đã ký hợp đồng bằng văn bản. Việc các bên chưa công chứng, chứng thực Hợp đồng là chưa thực hiện đúng quy định của pháp luật về hình thức của Hợp đồng. Tuy nhiên, tại mục b.3 tiểu mục 2.2, mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì sự vi phạm điều kiện công chứng, chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã “Trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố…” thì Tòa án công nhận hợp đồng. Quy định này nhằm xác định, nếu như bên nhận chuyển nhượng đã thực sự quản lý, sử dụng mảnh đất, đồng thời đã thực hiện các quyền và nghĩa vụ trên mảnh đất đó cho dù có vi phạm về hình thức của Hợp đồng thì Tòa án vẫn công nhận hợp đồng. Trong vụ án này bà H đã bàn giao đất cùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T, ông B được toàn quyền sử dụng theo quy định của pháp luật và nhận đủ tiền (Nội dung này thể hiện trong giấy viết tay do bà H viết ngày 25/4/2014).

Về tên chủ sở hữu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X118344, do Ủy ban nhân dân huyện H1 cấp ngày 16/01/2004 mang tên ông “Nguyễn Văn K1” và bà Phạm Thị H: do có sự nhầm lẫn nên khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã viết sai tên “K” thành “K1” trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại biên bản xác minh của Tòa án nhân dân huyện H1 với chính quyền địa phương cũng xác định K và K1 là 1 người.

Toà án cấp phúc thẩm quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Phạm Thị H, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm mà Toà án cấp sơ thẩm đã tuyên

26 – 37

Tóm tắt nội dung vụ án:

Ngày 12/3/1995, ông Bùi Ngọc T nhận chuyển nhượng 280m² đất ao của ông Nguyễn Huy T1 với giá 6.000.000 đồng, có lập văn bản chuyển nhượng và có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã B, huyện K, tỉnh Thái Bình. Sau khi nhận chuyển nhượng, ông bà xây dựng nhà mái ngói, đến năm 2000 xây nhà mái bằng và làm bếp, diện tích còn lại thả bèo, nuôi cá. Do diện tích đất ao còn lại gần mặt đường, nhiều hộ dân đến đổ rác do vậy đã lấp được một phần ao. Năm 2009, cho ông N để nhờ gạch, năm 2010 để nhờ cây si cảnh, khi ông N không bán được si có nói với ông bà xây bao xung quanh gốc si, nhưng khi xây ông bà không ở nhà nên ông N xây bờ ao giáp với ao nhà anh Đ, ông bà có hỏi thì ông N bảo xây bảo vệ cây si. Năm 2011, khi gia đình ông bà sửa bếp ông N cho rằng ông bà đã xây lấn sang đất của ông N nên xảy ra tranh chấp.

Ông T và bà N1 khởi kiện, yêu cầu ông N di dời các tài sản gồm: Lán tạm, tường xây gạch bê tông, hàng rào phía Bắc, gạch đỏ, cây si, hàng rào ngăn cách với ao nhà anh Đ, cát lấp ao để trả cho ông bà diện tích đất ao nêu trên.

Theo lời trình bày của ông N: Ngày 15/02/2001, giữa ông, bà D và ông T, bà N1 thỏa thuận về việc mua đất ao, theo đó ông T, bà N1 bán cho ông bà diện tích đất ao với giá 2.500.000 đồng. Sáng ngày 15/02/2001, bà D giao tiền cho bà N1 tại nhà ở xóm 8 (nay là thôn H), xã B, khi giao không viết giấy biên nhận; buổi chiều cùng ngày tiến hành đo đất, ông Nguyễn Ngọc G cắm mốc có tứ cận là “phía N giáp nhà ông H dài 8,5m; phía Bắc giáp đường xã dài 5m; phía Đông giáp đất ông H dài 26m; phía Tây giáp nhà còn lại dài 26m. Theo số liệu đo đạc thực tế là 166,6m2 có tứ cận: phía Nam giáp nhà ông H dài 8,5m; phía Bắc giáp đường xã dài 5m; phía Đông giáp ao anh Đ dài 24,62m; phía Tây giáp đất ông T dài 24,91m.

Ngày 26/4/2018, ông N có yêu cầu phản tố, đề nghị Tòa án buộc ông T, bà N1 trả cho ông diện tích đất đã lấn chiếm khoảng 10m², sau khi đo thực tế là 14,7m²

Toà án cấp sơ thẩm tuyên:

1. Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn: Buộc ông Nguyễn Ngọc N và bà Trần Thị D phải trả lại cho ông Bùi Ngọc T (tên gọi khác Bùi Xuân T) và bà Nguyễn Thị N1 151,9m² đất ao tại thôn H, xã B, huyện K, tỉnh Thái Bình.

2. Buộc ông T phải trả cho ông N và bà D 5.500.000 đồng (Năm triệu năm trăm nghìn đồng).

3. Buộc ông N, bà D phải di dời 01 cây si, 12.000 viên gạch đỏ và tháo dỡ lán tạm, hàng rào phía Đông ngăn với ao anh Đ bằng tre và proximang, hàng rào phía Bắc bằng cột bê tông và lưới sắt để trả lại đất cho ông T, bà N1.

4. Giao cho ông T, bà N1 sở hữu toàn bộ tường xây phía Đông, cát lấp ao nhưng phải thanh toán cho ông N, bà D số tiền 15.530.000 đồng (mười lăm triệu năm trăm ba mươi nghìn đồng).

5. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông N về việc yêu cầu ông T, bà N1 phải trả 14,7m2 đất.

Ngày 18/12/2018, ông N kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm bảo vệ quyền lợi của ông.

Ngày 13/3/2019, ông N nộp đơn kháng cáo bổ sung: Ông yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm, bác yêu cầu của ông Bùi Xuân T và bà Nguyễn Thị N1 tranh chấp đòi đất ao đã bán cho ông; xác định ông T đã bán đất ao cho ông là hoàn toàn tự nguyện và đúng pháp luật; ông có quyền sử dụng đất ao đã mua của ông T theo pháp luật quy định; ông không chấp nhận việc Tòa án huyện Kiến Xương giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm thẩm định lại giá đất theo giá thị trường và giá trị tài sản trên đất nói trên với giá hiện tại, khách quan.

Ngày 24/4/2019, ông N rút yêu cầu phản tố về việc buộc ông T và bà N1 phải trả lại cho ông diện tích đất đã lấn chiếm khi đo thực tế là 14,7m². Đồng thời đề nghị Tòa án công nhận giấy chuyển nhượng quyền sử dụng giữa ông T và ông là hợp pháp.

Toà án cấp phúc thẩm nhận định:

– Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Bùi Ngọc T và ông Nguyễn Ngọc N ngày 15/02/2001 thấy: ông T và ông N có giao kết hợp đồng với nhau bằng văn bản (giấy viết tay) có chữ ký của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng, nhưng không được công chứng, chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền là vi phạm về hình thức hợp đồng quy định tại Điều 691, Điều 707 Bộ luật dân sự năm 1995. Tuy nhiên, tại điểm b.1 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự quy định: “b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Tòa án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này”. Quy định này đã được Bộ luật dân sự năm 2015 kế thừa và pháp điển hóa trong Bộ luật dân sự 2015, cụ thể khoản 2 Điều 129 quy định: “2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Quy định này nhằm bảo vệ tốt hơn quyền công dân, bảo đảm sự ổn định của giao dịch dân sự và hạn chế sự không thiện chí của một bên trong việc lợi dụng việc không tuân thủ quy định về hình thức để không thực hiện cam kết của mình. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N và ông T không bị vô hiệu về hình thức.

– Về nội dung:

Thứ nhất, việc chuyển nhượng đất ao giữa ông T và ông N diễn ra ngày 15/02/2001 là có thật bởi trong giấy chuyển nhượng đất có chữ ký và ghi đầy đủ họ tên của người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng và người làm chứng, điều này được thể hiện bằng kết luận giám định chữ ký, chữ viết của của ông Bùi Ngọc T trong giấy chuyển nhượng. Do vậy, việc ông T cho rằng không chuyển nhượng, không ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông N là không có căn cứ.

Thứ hai, trong hợp đồng có ghi cụ thể giá chuyển nhượng là 2.500.000 đồng, mặc dù không có giấy biên nhận giao tiền nhưng việc ông N đã tiến hành đo đạc, xác định mốc giới thửa đất và sử dụng đất trong thời gian dài mà ông T, bà N1 không có ý kiến gì nên có đủ cơ sở xác định ông N đã thực hiện xong nghĩa vụ giao tiền.

Thứ ba, tại giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên không thể hiện cụ thể diện tích đất, vị trí đất chuyển nhượng nhưng đã ghi rõ ranh giới tứ cận “Phía bắc giáp đường hội đồng dài 5m, phía đông giáp đất anh Hòa dài 26m, phía Nam giáp nhà anh Hòa dài 8,5m, phía tây giáp nhà còn lại dài 26m…” là có thể xác định được diện tích, vị trí thửa đất.

Thứ tư, theo lời khai của ông N, bà D, ông G: khi chuyển nhượng đất cho ông N thì bà N1 và ông T đều chứng kiến việc lập giấy chuyển nhượng, việc ông N, bà D giao tiền chuyển nhượng đất 2.500.000 đồng cho bà N1, ông T vào sáng ngày 15/02/2001, chứng kiến việc đo đất, cắm ranh giới đất.

Sau khi nhận chuyển nhượng, ông N đã quản lý, sử dụng đến năm 2011, do ông T, bà N1 xây lấn chiếm nên mới xảy ra tranh chấp. Việc ông T cho rằng không chuyển nhượng đất ao cho ông N và việc bà N1 khẳng định không biết việc chuyển nhượng đất ao giữa ông T và ông N là không đúng. Mặc dù chỉ có một mình ông T ký tên trong giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng có đủ căn cứ như đã phân tích nêu trên để xác định bà N1 biết việc chuyển nhượng đất giữa ông T và ông N, biết ông N quản lý và sử dụng thửa đất công khai và sử dụng trong thời gian dài mà không có ý kiến phản đối gì là đồng nghĩa với việc bà N1 đồng ý với việc chuyển nhượng đất ao của ông T. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và ông N là hợp pháp, có hiệu lực. Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật nên bị vô hiệu là không đúng pháp luật.

Toà án cấp phúc thẩm tuyên:

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Ngọc N, sửa bản án sơ thẩm số 05/2018/DS-PT ngày 04/12/2018 của Tòa án nhân dân huyện Kiến Xương, tỉnh Thái Bình.

1. Xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc ông Nguyễn Ngọc N và bà Trần Thị D phải trả lại nguyên đơn ông Bùi Ngọc T và bà Nguyễn Thị N1 151,9 m2 đất ao tại thôn H, xã B, huyện K, tỉnh Thái Bình.

2. Xác định diện tích đất 151,9m2 đất ao (theo đo đạc thực tế), có tứ cận: phía Đông dài 24,62m giáp ao nhà anh Đ – N, phía Tây dài 24,95m giáp đất ông T, phía Nam dài 5,99m giáp đất ông H phía Bắc dài 5m giáp đường trục xã, tại địa chỉ thửa đất: Thôn H, xã B, huyện K, tỉnh Thái Bình thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Nguyễn Ngọc N và bà Trần Thị D (đất có sơ đồ kèm theo bản án).

3. Ông Nguyễn Ngọc N và bà Trần Thị D có quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

4. Đình chỉ yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Ngọc N về việc yêu cầu ông Bùi Ngọc T, bà Nguyễn Thị N1 phải trả lại 14,7m2 đất ao đã lấn chiếm.

38 – 53

Tóm tắt nội dung vụ án:

Năm 2001, bà Phan Thị R có bán cho ông V phần đất có diện tích 1.000m², thuộc thửa 414, với giá 10 chỉ vàng 24K. Khi mua bán có làm giấy tay, nhưng lúc đó đất này bà R đang thục cho ông Trương Văn K nên ông V có nói với ông K cho ông chuộc lại đất và ông K đồng ý nên ông mới giao vàng cho bà R. Số đất còn lại của thửa đất số 414, diện tích 1.867,5m2 thì ông V và bà R làm hợp đồng trao đổi đất với nhau, ông V lấy phần đất còn lại và bà R lấy phần đất ông bên đồng thuộc thửa số 132, 136, cùng tờ bản đồ số 12 tương ứng với diện tích còn lại 1.875m2 của thửa đất này, hai bên có làm hợp đồng trao đổi đất vĩnh viễn.

Còn đối với phần đất thửa 415 của ông Phan Văn T thì lúc đó ông T đang thục cho ông Phan Văn C với giá 01 lượng vàng 24K nhưng lại kêu bán đất và thời hạn thục với ông C vẫn còn, ông C quy đổi ra 13 chỉ vàng 24K nên ông đưa cho ông T 13 chỉ vàng 24K để ông T chuộc lại đất và bán lại cho ông, hai bên có làm hợp đồng chuyển nhượng. Phần đất còn lại của thửa đất này thì ông và ông T cũng làm hợp đồng trao đổi có xác nhận của trưởng ấp, bí thư chi bộ và công an viên nhưng sau đó ông T cũng bán luôn cho ông. Hiện nay, hai phần đất này chưa có cấp quyền sử dụng đất cho ai, từ năm 2001 thì ông T, bà R đã giao đất cho ông canh tác đến nay. Nay ông yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Phan Thị R phải chuyển quyền sử dụng đất diện tích là 1.000m2, thuộc thửa 414 và chuyển đổi 1.867,5m², thửa 414 với diện tích 1.875m2, thuộc thửa 132, 136, cùng tờ bản đồ số 12. Đồng thời, yêu cầu ông Phan Văn T phải chuyển nhượng cho ông diện tích là 1.734,3m2, thuộc thửa 415, tờ bản đồ số 13. Nếu yêu cầu của ông không được chấp nhận thì yêu cầu bà R trả lại giá trị bằng tiền đối với số cây trồng trên đất theo giá đã định giá.

Bà R có phản tố: Phần đất thửa 414, 415, tờ bản đồ số 13 có nguồn gốc của cha mẹ là cụ Phạm Thị Mãi và cụ Phan Văn Còn để lại cho bà sử dụng. Khi có chủ trương đưa đất vào tập đoàn sản xuất thì phần đất này không có đưa vào tập đoàn mà cấp cho bà thuộc diện đất ông bà để lại. Ông T được mẹ bà R cho mượn đất để ông T thục cho ông Phan Văn C với giá 10 chỉ vàng 24K, đến khi nào có vàng thì chuộc lại. Còn phần đất của bà thì thục cho vợ chồng ông Trương Văn K với giá 6 chỉ vàng 24K, khi nào có vàng thì chuộc. Năm 2001, bà về chuộc đất nhưng không được giải quyết, đến khi ông V kiện thời mới giải quyết. Bà yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và chuyển đổi quyền sử dụng đất mà ông Thái V đưa ra và yêu cầu ông Thái V trả đất lại cho bà 2 thửa đất đang tranh chấp.

Toà án cấp sơ thẩm tuyên:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Thái V.

– Buộc bà Phan Thị R phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất qua đo đạc thực tế 1.000m² và chuyển đổi diện tích đất qua đo đạc thực tế 1.867,5m² thuộc thửa số 414, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại: Ấp G, xã A, huyện B, tỉnh Bến Tre cho ông Thái V và bà Trần Thị N.

– Buộc ông Phan Văn T phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất qua đo đạc thực tế 1.734,3m² thuộc thửa 415, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại: Ấp G, xã A, huyện B, tỉnh Bến Tre cho ông Thái V và bà Trần Thị N.

– Buộc ông Thái V và bà Trần Thị N có nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 1.875m² thửa 132,136 cùng tờ bản đồ số 12 tọa lạc tại ấp G, xã A, huyện B, tỉnh Bến Tre cho bà Phan Thị R đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng. Ông Thái V và bà Trần Thị N có quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục cấp quyền sử dụng đất đối với các thửa đất trên.

Sau khi xét xử sơ thẩm, bà R kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bà R. Viện trưởng Viện kiểm sát có kháng nghị bản án sơ thẩm.

Toà án cấp phúc thẩm nhận định:

Tờ hợp đồng trao đổi đất ruộng ngày 25/12/2000 và giấy trao đổi sử dụng đất nông nghiệp ngày 02/02/2001 thể hiện bà Phan Thị R và ông Phan Văn T đã thỏa thuận lập giấy tay chuyển nhượng và chuyển đổi quyền sử dụng đất cho ông Thái V. Phần chuyển nhượng của bà R là 1000m2, phần chuyển nhượng của ông T là 1.734,3m2 và từ năm 2001 ông Thái V đã thực hiện giao tiền và nhận đất để sử dụng có sự chứng kiến và xác nhận của ông Trần Văn H5, ông Phan Văn C.

Bà R cho rằng không biết chữ nên không có ký tên vào giấy chuyển nhượng và trao đổi đất. Tại kết luận giám định số: 18/2014/GĐTL ngày 03/3/2014 của Phòng kỹ thuật hình sự – Công an tỉnh Bến Tre thể hiện “giấy trao đổi đất sử dụng nông nghiệp ngày 02/02/2001” so với các tài liệu mẫu là do bà Phan Thị R ký ra. Như vậy, việc chuyển nhượng và trao đổi đất giữa các bên là trên cơ sở tự nguyện, xuất phát từ nhu cầu sử dụng canh tác của các bên. Sau khi chuyển nhượng và đổi đất, ông Thái V trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục cho đến nay, quá trình sử dụng đất Thái V đã tiến hành cải tạo đất. Căn cứ điểm b.1, tiểu mục 2.3, mục 2 Nghị quyết số 02/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở.

Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm nhưng không nghiêm trọng và việc hủy bản án sơ thẩm là không cần thiết nên không chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát.

Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm nhưng không nghiêm trọng và việc hủy bản án sơ thẩm là không cần thiết.

Toà án cấp phúc thẩm tuyên:

Không chấp nhận kháng cáo của bà R, không chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện B, tỉnh Bến Tre. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm đã tuyên.