Đặt cọc là một trong những nội dung được quy định tại Bộ luật dân sự 2015, là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, là căn cứ để bảo vệ quyền lợi của các bên trong trường hợp bên còn lại không đồng ý giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Quan hệ đặt cọc được phát sinh phổ biến đặc biệt trong các quan hệ mua bán tài sản có giá trị lớn hoặc trong quan hệ chuyển nhượng tài sản là bất động sản.
Đặt cọc được quy định cụ thể tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, theo đó đặt cọc được hiểu là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Từ đó, có thể thấy khi đã đặt bút ký tên trên hợp đồng đặt cọc, các bên có nghĩa vụ đảm bảo thực hiện cũng như tuân thủ các nội dung đã được thoả thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp một trong các bên vi phạm hợp đồng đặt cọc thì sẽ phải chịu các rủi ro pháp lý tương ứng. Cụ thể:
– Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác;
– Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, việc vi phạm hợp đồng đặt cọc sẽ dẫn đến rủi ro liên quan đến việc có mất khoản tiền cọc đã đặt hoặc đã nhận và có bị phạt cọc hay không, ngoài ra, nhiều trường hợp việc đã nhận cọc nhưng không thực hiện theo thoả thuận còn có thể dẫn đến rủi ro liên quan đến pháp luật hình sự như một số trường hợp có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về hành vi lừa đảo hoặc lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.
Trong trường hợp các bên thực hiện theo đúng thoả thuận của hợp đồng đặt cọc thì tiền cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo thoả thuận thực tế của các bên.
Mặc dù quan hệ đặt cọc tương đối đơn giản và phổ biến nhưng trên thực tế các tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc lại phát sinh khá nhiều và rắc rối. Các tranh chấp xảy ra làm cho các bên loay hoay, lúng túng trong việc xử lý. Một số tranh chấp như:
Trường hợp các bên đưa tiền nhưng không thoả thuận rõ là tiền đặt cọc hay tiền trả trước. Khi đó, các bên có thể căn cứ theo quy định tại Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP để xác định, theo quy định này thì khi một bên trong hợp đồng có giao cho bên còn lại một khoản tiền nhưng các bên không thoả thuận rõ đấy là tiền đặt cọc hay tiền trả trước thì đây được xác định là tiền trả trước.
Ngoài ra, một trong những tranh chấp phổ biến liên quan đến đặt cọc là việc vi phạm hợp đồng như không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng hoặc không trả tiền cọc, tiền bồi thường tiền cọc khi có vi phạm. Thông thường các tranh chấp trong trường hợp này các bên thường khó có thể tự thương lượng và giải quyết. Lúc này để giải quyết tranh chấp, một bên có quyền khởi kiện đến Toà án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết. Trong quá trình tiếp nhận và giải quyết vụ án, Toà án có thẩm quyền sẽ căn cứ theo hồ sơ, chứng cứ chứng minh để giải quyết theo quy định pháp luật.
Việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến đặt cọc tại Toà án phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục tố tụng nên sẽ mất nhiều thời gian. Vì vậy, trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc, để tránh các rủi ro cũng như để bảo vệ quyền lợi của mình, các bên nên có ý thức thực hiện đúng thoả thuận đã giao kết đồng thời nên tìm hiểu, tư vấn từ các đơn vị luật sư uy tín để nắm được các quy định pháp luật liên quan.
